SAMARINDA – Setelah 30 tahun berada di bawah pengelolaan swasta. Kini pengelolaan Mal Lembuswana berada di tangan Pemerintah Provinsi (Pemprov) Kalimantan Timur (Kaltim). Menjadi babak baru, bagi ikon lama pusat perbelanjaan di Samarinda itu.
Transisi di bawah Perusda PT Kaltim Melati Bhakti Satya (KTMBS/MBS), pun dinilai bukan sekadar pergantian pengelola.
Pengamat Ekonomi sekaligus Akademisi UIN Sultan Aji Muhammad Idris Samarinda, Ahmad Syarif, menyebut kembalinya Lembuswana menjadi aset daerah merupakan momentum strategis. Pun sekaligus ujian besar bagi tata kelola aset Pemprov Kaltim.
“Ini sebagai momentum yang sangat strategis bagi Pemprov Kaltim, tetapi sekaligus menjadi ujian besar dalam tata kelola aset daerah,” jelas Ahmad, Kamis (20/8/2026).
Menurutnya, setelah tiga dekade dikelola swasta, pemerintah memiliki kesempatan untuk mengevaluasi kembali potensi ekonomi Mal Lembuswana. Lantaran dinilai belum memberikan nilai optimal bagi daerah.
Namun, Ahmad mengingatkan agar pemerintah tidak sekadar mengganti siapa yang mengelola. Namun lebih kepada model bisnis dan tata kelolanya.
“Jangan sampai paradigma pemerintah berubah dari swasta yang mengelola menjadi pemerintah yang mengelola,” tegasnya.
Lembuswana memiliki modal awal yang tidak kecil. Kawasan tersebut berdiri di atas lahan sekitar 68.453 meter persegi atau 6,8 hektare. Pun berada di lokasi strategis. Jantung Kota Samarinda.
Secara historis, Lembuswana berdiri pada periode 1996–1998 dan dikelola PT Cipta Sumina Indah Satresna (CSIS), melalui skema Build Operate Transfer (BOT) selama sekitar 30 tahun. Kontrak pengelolaan berakhir pada 26 Juli 2026. Pada 7 Agustus 2026, Pemprov Kaltim secara resmi menerima kembali aset tersebut dan menyerahkan pengelolaannya kepada MBS.
Nilai lahannya berdasarkan penilaian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) mencapai sekitar Rp702 miliar. Angka tersebut belum mencakup nilai bangunan dan fasilitas yang masih dalam proses verifikasi dan finalisasi.
Pemprov Kaltim sebelumnya memperkirakan nilai keseluruhan properti, setelah memperhitungkan bangunan dan peralatan, berpotensi mencapai lebih dari Rp1 triliun. Karena itu, Ahmad menilai Lembuswana tidak boleh dipandang hanya sebagai bangunan mal.
“Ini sebenarnya merupakan economic asset, bukan sekadar gedung mal,” ujarnya.
Salah satu kritik Ahmad cukup mendasar. Menurut dia, keberhasilan revitalisasi Lembuswana tidak boleh hanya diukur dari apakah mal kembali ramai. Sebab, banyak pengunjung belum tentu berarti keuntungan besar.
“Jangan mengukur keberhasilan itu dari mal kembali ramai. Yang ramai itu belum tentu menguntungkan,” katanya.
Ia meminta pemerintah dan MBS menetapkan Key Performance Indicator (KPI) yang terukur. Indikator tersebut antara lain tingkat okupansi tenant, jumlah pengunjung per bulan, pendapatan bruto dan neto, besaran pendapatan yang masuk ke daerah, return on assets (ROA), kontribusi terhadap PAD, jumlah UMKM lokal yang masuk, penyerapan tenaga kerja, pertumbuhan nilai aset hingga kemampuan setiap meter persegi kawasan menghasilkan pendapatan.
Dengan begitu, publik dapat mengetahui apakah pengelolaan Lembuswana benar-benar menghasilkan nilai ekonomi. Atau hanya sekadar menciptakan keramaian semu.
“Jangan sampai aset yang ramai ini tidak menghasilkan atau lebih buruk lagi menjadi aset yang justru membutuhkan subsidi APBD,” ujarnya.
Lembuswana Tak Bisa Lagi Jadi Mal Konvensional
Ahmad masih optimistis Lembuswana dapat kembali menjadi salah satu ikon ekonomi Samarinda. Namun, ia menilai pemerintah tidak bisa menghidupkan kembali kejayaan lama dengan model bisnis lama.
“Lembuswana mempunyai brand recognition yang juga merupakan bagian dari sejarah ekonomi modern sejak tahun ’96. Masa kejayaannya bukan sudah lewat, tetapi yang sudah lewat itu model bisnis lamanya,” jelas Ahmad.
Karena itu, Lembuswana harus direposisi. Bukan lagi sekadar tempat orang datang untuk berbelanja. Tetapi menjadi pusat gaya hidup yang menggabungkan hiburan, kuliner, olahraga, UMKM, komunitas dan aktivitas bisnis.
Konsep tersebut sejalan dengan arah Pemprov Kaltim yang ingin membawa Lembuswana menuju konsep “reborn lifestyle hub”, dengan ruang yang lebih aktif dan semi-outdoor. Pemprov juga tengah melakukan survei pengunjung dan menjaring masukan tenant untuk menentukan arah pengembangan.
“Jadi Lembuswana itu harus direvitalisasi gedungnya. Jangan hanya direvitalisasi gedungnya, tapi harus direvitalisasi model bisnisnya,” tegas Ahmad.
Banyak Sumber Pendapatan yang Bisa Digali Lanjut Ahmad, potensi ekonomi Lembuswana sebenarnya jauh lebih luas daripada sekadar pendapatan sewa toko.
Sumber pendapatan dapat dikembangkan melalui leasing tenant, kuliner, hiburan, ruang acara, event, olahraga, rekreasi, ruang perkantoran, hotel, pengembangan kawasan multifungsi, UMKM lokal, pendapatan parkir hingga kerja sama komersial dengan investor.
Dampaknya pun tidak berhenti pada PAD. Ada efek berantai berupa penyerapan tenaga kerja, pertumbuhan UMKM, konsumsi masyarakat, pajak daerah, peningkatan aktivitas ekonomi dan kenaikan nilai kawasan.
“Jadi jangan melihat Lembuswana hanya dari beberapa PAD yang masuk ke kas daerah, tapi multi layer effect yang jauh lebih besar,” ujarnya.
APBD Jangan Jadi Sumber Utama Revitalisasi
Persoalan berikutnya adalah biaya. Ahmad tidak menyarankan APBD menjadi sumber utama pembiayaan revitalisasi Lembuswana.
Menurut dia, pemerintah sebaiknya menggunakan skema kemitraan dengan investor swasta. Sementara APBD digunakan secara selektif, untuk kebutuhan yang memang menjadi kewajiban pemerintah sebagai pemilik aset.
“Bapak pribadi tidak menyarankan APBD menjadi sumber utama revitalisasi. Idealnya itu menggunakan skema kemitraan dengan investor swasta,” katanya.
Menurut Ahmad, jika seluruh biaya revitalisasi dibebankan kepada APBD, pemerintah bukan hanya menanggung biaya investasi, tetapi juga risiko bisnis apabila pengembangan tersebut tidak berjalan sesuai harapan.
Di sisi lain, investasi swasta memiliki kelebihan berupa modal, keahlian properti, manajemen risiko, serta jaringan tenant dan konsep komersial.
Namun, pemerintah tetap harus berhati-hati. Jangan sampai kerja sama baru justru mengulang persoalan lama, yakni aset publik kembali terikat dalam kontrak jangka panjang yang membuat daerah kehilangan sebagian besar nilai ekonominya.
Karena itu, Ahmad merekomendasikan public-private partnership (PPP) dengan proses investasi yang kompetitif, transparan, berbasis kinerja dan memiliki skema pembagian manfaat yang jelas.
Di tengah masa transisi, sejumlah tenant besar menyatakan komitmen melanjutkan kerja sama. Di antaranya Matahari Department Store, Foodmart, Gramedia, Sports Station, KFC, BreadLife, Guardian, Samsung, Bank Kaltimtara, BRI dan Panin Bank.
Sementara tenant nasional seperti CGV Cinema, AZKO, Informa, Mr DIY, Solaria, J CO, Pizza Hut Group, Kopi Kenangan hingga Fore Coffee masih dalam tahap penjajakan.
Pemprov juga mencatat sekitar 150 unit gerai yang tersebar di sembilan bangunan utama dalam kawasan tersebut.
Pada masa transisi, MBS disebut tidak langsung melakukan investasi besar dan lebih dahulu menjaga operasional. Serta melakukan perbaikan yang bersifat mendesak.
Pemerintah juga membuka peluang menggandeng investor untuk pengembangan jangka panjang kawasan.
Membuat “Lembuswana Generasi Kedua”
Bagi Ahmad, seluruh langkah tersebut harus bermuara pada satu tujuan: membuat Lembuswana kembali relevan. Bukan sekadar mengembalikan kejayaan masa lalu. Ia bahkan menyebut peluang tersebut sebagai kesempatan menciptakan “Lembuswana generasi kedua.”
“Justru kesempatan untuk membuat Lembuswana generasi kedua, dikelola secara profesional, transparan, terus mempunyai target PAD yang terukur,” ujarnya.
Ia menilai keberhasilan Lembuswana nantinya dapat menjadi contoh, bahwa aset milik pemerintah tidak harus dijual untuk menghasilkan uang.
Aset publik tetap bisa dipertahankan sebagai milik daerah sekaligus dibuat produktif. Dan pada akhirnya, tantangan terbesar bukan sekadar membuat Lembuswana kembali ramai.
“Tantangannya bukan membuat Lembuswana kembali ramai, tapi membuat kembali relevan dan mampu menghasilkan nilai ekonomi yang nyata bagi Kaltim,” tutup Ahmad Syarif.
Pewarta: K Irul Umam
Editor: Muhammad Rafi’i
