SAMARINDA — Tiga dekade, pemerintah dapat apa? Momok menakutkan bagi Pemerintah Provinsi Kalimantan Timur (Pemprov Kaltim) atas “kegagalan perhitungan” pengelolan mega aset Lembuswana yang membentang di Jalan M.Yamin dan Mayor Jendral S.Parman.
Bak bintang beralih musim, pamor Lembuswana redup dan tenggelam. Aset yang berdiri di kawasan strategis ini resmi mengakhiri kerjasama dengan PT Cipta Sumina Indah Satresna (CSIS).
Kerjasama melalui skema Build, Operate and Transfer (BOT) atau yang lebih dikenal dengan Bangun, Guna, Serah (BGS) telah diserahterimakan pada 26 Juli 2026 lalu.
Hal ini menandai bahwa semua aset yang berada diatas lahan Lembuswana yang dikelola PT CSIS diserahkan kepada Pemprov Kaltim.
Asal Muasal, Dari Taman Bina Ria hingga Mall Lembuswana
Jejak kerja sama aset seluas 68.453 meter persegi ini sebenarnya dimulai jauh sebelum kawasan itu dikenal sebagai pusat perbelanjaan seperti sekarang.
Kerja sama bermula melalui Perjanjian Dasar Kerja Sama Kontrak Bagi Tempat Usaha Pembangunan Kompleks Hiburan Taman Bina Ria Samarinda pada 6 November 1990.
Perjanjian tersebut kemudian mengalami sejumlah perubahan melalui adendum. Adendum pertama dibuat pada 25 Januari 1995, disusul adendum pada 26 Juli 1996.
Perubahan kembali dilakukan pada 23 Januari 2006, ketika nomenklatur kawasan berkembang menjadi Kompleks Mall Lembuswana Samarinda beserta fasilitas penunjangnya.
Artinya, kerja sama tersebut tidak berdiri pada satu kontrak tunggal. Hubungan antara pemerintah dan pihak swasta berkembang mengikuti perubahan kawasan dan konsep pengelolaannya.
Skema dasarnya tetap sama, Pihak swasta membangun dan mengelola fasilitas selama masa kerja sama.
Ketika masa kerja sama berakhir, aset yang menjadi bagian dari bangunan dan fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemerintah.
“Aset yang diserahkan tidak hanya bangunan utama, ruko, lahan parkir, peralatan mesin yang melekat pada bangunan, genset, jaringan jalan hingga irigasi masuk dalam objek yang harus diserahkan,” ungkap Beny.
“PT CSIS tidak membawa barang satu pun,” tegasnya.
Appraisal Mega Aset Lembuswna Belum Dilakukan, Tunggu Hasil Audit
Berdasarkan data sementara dari Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD) Kaltim, Aset Lembuswana bernilai Rp702,079 miliar, yang terbagi atas dua bidang Hak Pengelolaan (HPL)02 dan HPL 03. Luasnya masing-masing sekitar 1,63 hektare dan 4.793 meter persegi.
Angka tersebut merupakan hasil penilaian pada 2025 oleh Kantor Jasa Penilai Publik dengan nilai indikatif tanah disebut mencapai sekitar Rp6,68 juta per meter persegi.
Namun, Rp702 miliar tersebut baru nilai tanah. Bangunan yang terdiri dari 192 bidang ruko, 35 peralatan mesin, 14 irigasi dan jaringan, belum masuk dalam appraisal (proses penilaian harga atau nilai pasar wajar) terbaru.
“jika tanah dan bangunan digabung, nilai aset Lembuswana mungkin lebih dari Rp1 triliun,” ujar Beny Setiawan, Staff Pengelolaan Barang dan Aset Daerah, BPKAD Kaltim kepada Media Kaltim, Selasa (18/8/2026).
Tetapi Beny menekankan angka tersebut belum dapat disebut sebagai nilai resmi.
Sebab pihaknya masih harus melihat dari hasi audit Inspektorat dan BPKP sehingga dapat dilakukan appraisal.
“Apakah seluruh fasilitas yang seharusnya ada benar-benar tersedia? Apakah terdapat bangunan yang membutuhkan perbaikan? Apakah kondisi aset sesuai dengan kewajiban pihak swasta dalam kontrak? Apakah ada fasilitas yang hilang atau tidak sesuai dengan dokumen kerja sama?” jawab Benny atas pertanyaan isi audit.
Lalu, Selama 30 Tahun Pemprov Mendapat Apa?
Pertanyaan ini menjadi bagian paling sensitif dalam melihat perjalanan BOT Lembuswana. Dalam perjanjian, PT CSIS memiliki kewajiban memberikan kontribusi kepada pemerintah melalui mekanisme bagi hasil.
Berdasarkan Pasal 7 Perjanjian Dasar Kerja Sama 23 Januari 2006, terdapat sejumlah skema bagi hasil.
Di antaranya; 10 persen dari omzet parkir,
50 persen dari pendapatan bersih kios makanan, 50 persen dari pendapatan bersih taman hiburan atau tempat bermain, 50 persen dari pendapatan bersih kios souvenir.
Beny memperkirakan penerimaan Pemprov Kaltim berada di kisaran Rp300 juta lebih per tahun. Namun angka tersebut tidak sama setiap tahunnya.
Sebab, sebagian penerimaan dihitung berdasarkan persentase omzet atau pendapatan.
Untuk mengetahui angka historis secara rinci dari tahun ke tahun, data tersebut perlu dikonfirmasi kepada Bapenda Kaltim.
“Untuk lebih detail tahun per tahun bisa ke Badan Pendapatan Daerah Mas,” ujarnya.
Beny tidak mengatakan bahwa kerja sama BOT tersebut merugikan pemerintah. Menurutnya, secara prinsip para pihak telah menjalankan kewajiban berdasarkan perjanjian.
Namun, yang pasti telah didapat Pemprov Kaltim ratusan bidang ruko beserta mesin dan peralatannya, yang masih dipertanyakan kelayakannya.
MBS Ambil Kendali, BOT Lembuswana Jadi Pelajaran
Berakhirnya BOT tidak membuat aktivitas Lembuswana ikut berhenti. Pemprov Kaltim memberikan penugasan kepada Perusda Kaltim Melati Bhakti Satya (MBS) untuk mengelola kawasan tersebut selama satu tahun.
MBS bukan diposisikan sebagai pengelola permanen. Perannya lebih sebagai jembatan agar perpindahan pengelolaan tidak membuat kegiatan ekonomi di kawasan tersebut terhenti.
Sebab, masih terdapat tenant yang menjalankan usaha. Jika pengelolaan berhenti begitu saja saat aset berpindah dari PT CSIS ke Pemprov Kaltim, aktivitas para pelaku usaha bisa ikut terganggu.
Karena itu, MBS memastikan tenant tetap dapat beroperasi, membayar sewa dan menjalankan aktivitas perdagangan seperti biasa.
“Perusda MBS diberikan penugasan selama satu tahun. Dalam jangka waktu ini, semua pembayaran akan dilakukan melalui MBS,” singkatnya.
Pemprov Kaltim masih membuka kemungkinan masuknya investor baru.
Ada kemungkinan investor bekerja sama langsung dengan pemerintah melalui mekanisme sesuai ketentuan atau opsi kerjasama melalui BUMD seperti MBS.
Yang jelas, mempertahankan Lembuswana dengan konsep lama bukan pilihan yang mudah. Satu perubahan penting yang kini disiapkan Pemprov Kaltim adalah model kerja sama.
Jika sebelumnya menggunakan BOT, arah berikutnya disebut akan menggunakan Kerja Sama Pemanfaatan (KSP).
Dalam konsep KSP yang dijelaskan Beny, pemerintah dapat memperoleh kontribusi tetap sekaligus bagi hasil berdasarkan pendapatan usaha.
“Karena tanah dan bangunan sudah milik pemerintah, artinya retribusi dapat diterapkan kepada keduanya sehingga dihasilan pendapatan yang lebih besar dari mekanisme BOT,” tutup Ben Beny.
Yang jelas, mempertahankan Lembuswana dengan konsep lama bukan pilihan yang mudah. Satu perubahan penting yang kini disiapkan Pemprov Kaltim adalah model kerjasama.
“Cuman ya itu menjadi pembelajaran kita ke depannya, kita lebih optimal dalam pengelolaan aset,” tutup Beny Setiawan.
Penulis: Hadi Winata
Editor: Andi Desky
